民法典赋予违约方合同解除权。因此，长租公寓出现法定情形时，可以申请解除合同，但申请解除合同不影响其应当承担的违约责任，甚至实践中，当事人对解约行为处理不当的，要对扩大的损失承担责任。

　　据媒体报道，近年来，基于互联网的长租公寓模式快速发展，在全国铺开，但涉及长租公寓“爆雷”等事件时有发生。公开资料显示，长租公寓的盈利模式主要以租金差价为主，即低价收入房源，再高价租出。这使得部分长租公寓运营者因为收房成本过高而造成现金流断裂，由此引申出一个问题：已经签了合约的房主，长租公寓运营方是否有权解除合同？《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。”租赁合同中的一方如遇上述情况，即使与对方达不成终止合同的协议，也可以申请人民法院或者仲裁机构终止合同关系，但可能需要承担相应违约责任。

特殊情形解约获支持违约责任难逃

　　当事人以情势变更为由主张解除合同能否获得法律支持？民法典第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。” 　　

在行使解除权程序方面，依据民法典第五百六十四条、第五百六十五条之规定，在法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的情况下，解除权自知道或者应当知道解除事由之日起一年行使。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。一般来说，为了便于出现纠纷后举证，通知以书面方式为宜。通知“到达”，包括在特定地点张贴书面通知、给特定人发解约函、 　　民法典第五百八十条明确赋予了违约方合同解除权。由此可见，长租公寓在出现法定情形时，且致使不能实现合同目的，可以向人民法院或者仲裁机构申请解除合同，但长租公寓作为违约方申请解除合同，不影响其应当承担的违约责任。 　　

比如，北京市丰台区人民法院此前判决的两起业主起诉长租公寓解约案，即认定业主与某长租公寓的合同不适于强制履行。年8月17日，赵女士与某长租公寓签订合同，委托其运营位于丰台区某小区的房屋，双方确定收益为元/月。年1月赵女士起诉到法院，称年10月以来，某长租公寓要求降租或解约，自己不同意，该长租公寓一直未支付房租及违约金。法院审理后查明，由疫情等原因，某长租公寓收取的房租共元，但每月向赵女士支付元，月亏损元。某长租公寓向赵女士发了解约通知，但赵女士拒收。某长租公寓又通过系统小程序向赵女士发送了解约结算协议，随后向她支付结算了协议约定至年11月18日的租金及生活费用。年12月29日，某长租公寓向赵女士发短信，提示合同已解约完成，并发送了房屋电子锁密码，提示其及时收回房屋，避免造成损失。年3月28日，丰台法院一审判决解除合同，某长租公寓应支付年11月19日至年12月29日的租金元，违约金元。法院认为，违约方不享有单方解除合同的权利，但在房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，概不允许违约方起诉解除合同，对双方都不利。在此前提下，违约方不存在恶意违约，违约方继续履行合同显失公平，违约方起诉请求解除合同的，法院予以支持，但违约方仍应承担违约责任。 　　

长租公寓主要涉及三方主体，房主、租客、房屋租赁公司（长租公寓运营方），在租客办理“租金贷”的情况下，还涉及金融贷款机构。各方主体在不同情况下产生的法律关系不尽相同。实践中，房屋租赁公司虽与房主签订资产管理服务合同，但实际是按租赁的方式来履行的，形成的也是租赁合同关系。 　　

解除合同后，租赁双方应按照合同约定或合适的方式交接房屋。实践中，在解约已经实际发生法律效力后，有的房主因对解约不满，拒绝收房；也有的租客在未尽到充分告知义务的情况下突然搬离。根据法律规定，处理不当行为人要对扩大的损失承担责任。在转租模式下，出现租赁公司因经营不善无法继续履行合同的，房主和实际租用人可能都是受害者，双方应当互谅互让，充分协商，再针对自己的损失向租赁公司主张权利。

来源：民事审判